Katastar nepokretnosti je javna knjiga koja predstavlja osnovnu evidenciju o nepokretnostima i pravima nad njima. U katastar nepokretnosti upisuju se podaci o nepokretnostima i pravima nad njima, utvrđeni u skladu sa zakonom.
Ovako je definisan pojam katastra nepokretnosti u članu 4 Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnosti (Sl. glasnik RS 83/92, 53/93, 67/93, 48/94, 12/96, 15/96, 34/2001, 25/2002 i 101/2005, u daljem tekstu Zakon o državnom premeru). Prema članu 5 istog zakona propisano je da se prava na nepokretnosti stiču, prenose, ograničavaju i prestaju upisom u katastar nepokretnosti. Ovo znači da je upis prava, uknjižba, u katastar nepokretnosti konstitutivnog karaktera – upis je način sticanja prava (modus acquirendi), osim ako što drugo nije zakonom određeno.
Do sada je u Republici Srbiji postojao partikularizam u pogledu vođenja evidencije o nepokretnostima i nad njima. Tako, s jedne strane, postoje zemljišnoknjižna evidencija i tapijska evidencija kao pravne evidencije podataka o nepokretnostima, a s druge strane katastar nepokretnosti kao nova, jedinstvena evidencija o nepokretnostima. U nekim delovima zemlje je postojao samo katastar zemljišta kao faktička evidencija o nepokretnostima jer na tim područjima zemljišne ili tapijske knjige nisu ni osnovane, ili su tokom ratova bile uništene. Katastar nepokretnosti nosi naziv „ jedinstvena evidencija” jer pored toga što čini evidenciju o položaju, površini, klasi, kulturi zemljišta i podatke o vrstama, površini i spratnosti objekata, sadrži i evidenciju o pravima na zemljištu i objektima.
Zemljišnoknjižna i tapijska evidencija sadrže podatke o pravima, dok ih podacima o površini, položaju zemljišta i ostalim faktičkim podacima snabdeva katastar zemljišta.
Oglas
Katastar zemljišta predstavlja osnovnu evidenciju o zemljištu i objektima na zemljištu koja se koristi za privredne, upravne i statističke potrebe, za izradu zemljišnih knjiga, za utvrđivanje katastarskog prihoda, za izradu prostornih planova i za druge potrebe državnih organa, pravnih lica i građana, i ne treba ga mešati sa katastrom nepokretnosti. Katastar zemljišta sadrži, da tako kažemo, „tehničke” podatke o zemljištu i objektima kao i podatke o korisnicima ili posednicima zemljišta, tako da neki pogrešno shvataju da se upisom korisništva u katastar zemljišta stiče pravo na nepokretnosti. Zato je potrebno napomenuti da se upisom korisnika na zemljištu u katastar zemljišta ne stiču nikakva prava – pravo svojine, pravo korišćenja niti bilo koje drugo pravo na nepokretnosti. Prava na nepokretnosti mogu se steći jedino upisom u katastar nepokretnosti, zemljišnu knjigu ili knjigu tapija. Upis korisnika, odnosno posednika u katastar zemljišta vrši se u tzv. posedovnom listu katastarskog operata katastra zemljišta, tako da lice upisano u posedovnom listu ne mora biti nužno i vlasnik zemljišta mada to najčešće jeste. S druge strane, kako je napred navedeno, u katastru nepokretnosti su praktično sjedinjene dve vrste evidencije – pravna, upis prava na nepokretnosti, i faktička, podaci o površini, klasi, kulturi zemljišta itd. Zbog napred navedenih razloga treba praviti razliku između katastra nepokretnosti i katastra zemljišta, mada zabunu unosi i terminologija, odnosno upotreba termina „katastar nepokretnosti” i „katastar zemljišta”, jer i zemljište jeste nepokretnost, što dovodi do mešanja ove dve različite evidencije. Ovde se kao osnovno postavlja pitanje zašto se vrši uspostavljanje katastra nepokretnosti.
Razlog uspostavljanja katastra nepokretnosti je nesređeno stanje u postojećim knjigama koje predstavljaju evidenciju o pravima na nepokretnosti, to jest, zemljišnim i tapijskim knjigama, nepostojanje takvih evidencija u nekim delovima naše zemlje kao i neusklađenost katastra zemljišta, s jedne strane, i zemljišnih i tapijskih knjiga, s druge strane. Tako je još tokom sedamdesetih godina prošlog veka nastala ideja, mada njeni koreni sežu još dalje u prošlost, da se izvrši objedinjavanje ovih evidencija, tačnije pravne i faktičke evidencije o nepokretnostima, u jednu jedinstvenu evidenciju koju bi vodio jedan organ, a da se ugase zemljišnoknjižna evidencija, knjiga tapija i katastar zemljišta. Na taj način bi se racionalizovao postupak održavanja katastarskog premera kao i postupak upisa prava na nepokretnosti koji vode opštinski sudovi (zemljišne i tapijske knjige).
Prvi korak u zakonskoj regulativi načinjen je donošenjem Zakona o premeru i katastru i upisima prava na nepokretnosti („Službeni glasnik SRS”, broj 17/88, 28/90 i „Službeni glasnik RS”, broj 13/90). Nakon toga je usledilo donošenje Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnosti (Sl. gl. RS 83/92, 53/93, 67/93, 48/94, 12/96, 15/96, 34/01, 25/02 i 101/2005).
Prema napred navedenim propisima postoje dve vrste postupka. To su postupak izlaganja na javni uvid podataka i katastra zemljišta i katastarskog klasiranja i utvrđivanja prava na nepokretnostima i izrada katastra nepokretnosti i postupak održavanja katastra nepokretnosti.
Postupak izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima vodi se u cilju formiranja katastra nepokretnosti kao jedinstvene evidencije o nepokretnostima. U tom postupku izlažu se na javni uvid faktički i pravni podaci o nepokretnostima, vrši usklađivanje podataka u evidenciji katastra zemljišta, zemljišne knjige ili knjige tapija i konačno utvrđuju prava na nepokretnosti, nakon čega se izrađuje operat katastra nepokretnosti u kojem su sadržani kako faktički tako i pravni podaci o zemljištu i zgradama i drugim vrstama objekata.
Po okončanju postupka izlaganja na javni uvid podataka i katastra zemljišta i katastarskog klasiranja i utvrđivanja prava na nepokretnosti, formirani katastarski operat katastra nepokretnosti predaje se na održavanje nadležnom područnom organu Republičkog geodetskog zavoda, to jest područnoj službi za katastar nepokretnosti. Za područje za koje je ustrojen katastar nepokretnosti, danom početka primene katastarskog operata katastra nepokretnosti gase se i ne mogu se više primenjivati zemljišnoknjižna, tapijska i evidencija katastra zemljišta. U postupku održavanja katastra nepokretnosti, Republički geodetski zavod, to jest nadležna služba za katastar nepokretnosti u njegovom sastavu, provodi u katastarskom operatu razne vrste promena, u okviru svoje stvarne i mesne nadležnosti, kao što su, na primer, provođenje promena nastalih izgradnjom, dogradnjom ili uklanjanjem objekata, promene na zemljištu nastale parcelacijom ili preparcelacijom, uknjižba vlasništva i drugih stvarnih prava na zemljištu i objektima, predbeležbe, zabeležbe činjenica, itd.
