Novi propisi o eksproprijaciji zemljišta?!

U Srbiji postoji oko dva miliona nelegalnih objekata, prema poslednjim procenama, a veliki broj njih nije u postupku legalizacije. Postoji bojazan da bi vlasnici tih nekretnina mogli da budu oštećeni oko naknade države ako bi njihova nekretnina došla pod udar eksproprijacije. Sva ova pitanja otvorio je Predlog izmena i dopuna Zakona o eksproprijaciji koji se još nije našao na sednici skupštine iako je to bilo najavljeno za prošli utorak. Ovaj akt izazvao je veliku buru u javnosti, a jedan od razloga za toliku "prašinu" je i član 16. koji se odnosi na nelegalne objekte.

Ilustracija (Foto: Pixabay.com)

- Nadležni organ može doneti i delimično rešenje o eksproprijaciji dela nepokretnosti, dok će se o eksproprijaciji preostalog dela nepokretnosti rešiti naknadno nakon sprovedenog dokaznog postupka. Kada je predmet eksproprijacije zemljište na kome je izgrađen objekat suprotno zakonu za koji nije okončan postupak ozakonjenja, vlasnik takvog objekta ima pravo na naknadu za izgrađeni objekat u visini procenjene građevinske vrednosti tog objekta - piše u članu 16.

Podseđanja radi, prema Zakonu o ozakonjenju iz 2015. godine, koji je delimično dopunjen 2018, divlja gradnja je krivično delo i takav objekat mora da se ukloni, ali sudeći po stanju na terenu to je mrtvo slovo na papiru, jer su lokalne samouprave donele samo 7.640 rešenja o njihovom rušenju.

To praktično znači da svi oni objekti koji su bez papira počeli da se grade nakon 27. novembra 2015. godine u ovaj postupak ne mogu da uđu odnosno morali bi da se ruše. Pri tom zakonodavac je definisao da se ceo ovaj proces završi do kraja 2023. godine, što je gotovo nemoguće, s obzirom na broj "divljih" objekata.

Zbog toga, prema najavama ministra građevinarstva Tomislava Momirovića, država sprema novi Zakon o legalizaciji a jedna od stavki, koja se nezvanično već pominje, je da se svi objekti izgrađeni do 2015. godine automatski upišu u katastar.

Izmena i ovog zakona bila bi kompatibilna sa Zakonom o eksproprijaciji bar u delu koji se odnosi na visinu nadoknade vlasnicima objekata koji su nelegalni odnosno u postupku legalizacije.

Ako se to ne desi onda se postavlja pitanje na koji način će se prilikom eksproprijacije određivati naknada vlasnicima nelegalnih objekata u postupku legalizacije na zemljištu koje se oduzima odnosno šta će biti sa nelegalnim objektima koji nisu ni u postupku ozakonjenja?

Jovan Rajić, predsednik Upravnog odbora Regulatornog instituta za obnovljivu energiju i životnu sredinu (RERI), ističe za Blic da je najveći problem u vezi sa eksproprijacijom zemljišta na kojima se nalaze nelegalni objekti taj što nisu svi nelegalni objekti u Srbiji popisani i u postupku legalizacije.

- Izmene i dopune Zakona o eksproprijaciji se oslanjaju na Zakon o ozakonjenju iz 2015. godine po kome se država obavezala da izvrši popis svih nelegalnih objekata u Srbiji i započne postupak njihove legalizacije. Po tom zakonu su vlasnici popisanih nelegalnih objekata dužni da plate geometra, crteže i legalizuju nekretninu. Legalizacija nekretnine košta oko 1.000 evra. Međutim, država do sada nije popisala sve nelegalne objekte i to je najveći problem - naglašava Rajić.

Zbog toga se postavlja pitanje da li će država prema izmenama i dopunama Zakona o eksproprijaciji dati nadoknadu vlasnicima objekata koji nisu ni započeli postupak legalizacije, a nalaze se na zemljištu na kojem se sprovodi eksproprijacija.

- U praksi je teško očekivati da će država rušiti bez nadoknade nelegalne objekte koji nisu u postupku ozakonjenja. Jer svaki vlasnik takvog nelegalnog objekta može da se pozove na Zakon o ozakonjenju po kome se država obavezala da sama pokrene postupak legalizacije odnosno popiše sve nelegalne objekte. Dakle, po zakonu vlasnici nelegalnih objekata nisu bili dužni da uđu u postupak ozakonjenja - objašnjava Rajić.

Kada je reč o nelegalnim objektima u postupku legalizacije, Izmenama i dopunama Zakona o eksproprijaciji vlasnik takvog objekta ima pravo na naknadu u visini procenjene građevinske vrednosti tog objekta. U javnosti vlada dilema ko će i kako procenjivati vrednost tog objekta.

- Postoji katalog nepokretnosti na osnovu kojeg se procenjuje koliko koji kvadrat vredi u zavisnosti do lokacije. Recimo, nije isti stepen izgrađenosti objekta na Zvezdari i Dedinju. Na Zvezdari možete da gradite objekat od 1.000 kvadrata sa 10 spratova, a na Dedinju to ne možete - apostrofira Rajić.

Postavlja se i pitanje šta ako je u postupku legalizacije objekat koji nikada ne može da se legalizuje.

- Da li će i vlasniku takvog objekta država davati naknadu zbog eksproprijacije? Da li se na taj način oštećuje budžet? Kakva će naknada biti za nelegalni objekat od, recimo, 800 kvadrata na parceli gde je dozvoljeni stepen izgrađenosti 200 kvadrata. Sve za sada ukazuje da će i ovaj zakon kao i Zakon o ozakonjenju postojati samo u teoriju dok se u praksi neće primenjivati jer nisu svi nelegalni objekti popisani i u postupku legalizacije - zaključuje Rajić.

I vlasnik agencije Diplomatik nekretnine Žarko Stojaković ističe da ima i dalje u Srbiji puno nelegalnih objekata koji nisu ni u postpuku legalizacije.

- To se pogotovo odnosi na Kaluđericu, Sremčicu, Železnik, Žarkovo.. Teško je očekivati da će oni koji do sada nisu prijavili svoje objekte za legalizaciju ostati prilikom eksproprijacije bez ikakve naknade. Najveći razlog zašto veliki broj građana izbegava da legalizuje objekte je taj što pošto legalizuju objekat moraju po zakonu da retroaktivno plate porez na imovinu za prethodnih pet godina - objašnjava Stojaković za Blic.

Kako kaže, eksprorijacija zemljišta gde se nalazi legalan objekat i objekat koji je u procesu legalizacije ne bi trebalo da donese istu naknadu vlasnika.