Prevareno 20.000 kupaca stanova - istraživanje Blica nedelje

16.11.2009. | Predrag Mihailović | Blic

Stručnjaci za nekretnine često kažu da apsolutna zaštita od prevare prilikom kupovine stana u izgradnji ne postoji, ali postoje koraci koje možete da preduzmete kako bi se rizik smanjio i kako ne biste završili na ulici. U Srbiji je trenutno, prema grubim procenama ljudi koji se bave nekretninama i policijskog odeljenja zaduženog za te slučajeve, više od 20.000 prevarenih kupaca stanova, uglavnom onih koji su unapred dali novac investitorima.

Beograđanka I. R. kaže: Kupila sam stan u sivoj fazi, gotovo sav novac isplatila dok su temelji još nicali. Uz mene još 14 ljudi. To je bilo pre dve godine. Investitor je ostavio zgradu nakon druge ploče i pobegao. Nemam kuda.

Šumadinac R. G. objašnjava: Otišao sam po preporuci da uzmem stan deci, studentima. Kupio sam stan na drugom spratu i isplatio ga u kešu. Nekoliko dana pre useljenja investitor je prestao da se javlja. Otišao sam do zgrade i sreo još dvoje ljudi koji su bili „vlasnici“ mog stana, stana broj 11.

Važne stavke na koje treba obratiti pažnju i mogući problemi prilikom kupovine i useljavanja u novi stan:

  • uredna dokumenta - savet pravnika
  • nepoštovanje projekta - zemljišnje knjige, katastar, rešenje o odobrenju izgradnje
  • dobri i loši graditelji
  • višestruka preprodaja
  • sigurnije preko banke
  • bankarska garancija.

Uredna dokumenta - Prva i najlakša zamka krije su u neposedovanju dokumentacije. Mnogi građani bili su neoprezni, pa su kupovali stanove bez građevinske dozvole, bez priključaka za vodu i struju, u sivoj fazi. Investitori takvih stanova zaradili su veliki novac, zidaju i dalje, a kupci su još podstanari, nemoćni da ih nateraju da završe stanove…

- Osnovno pravilo kada se kupuje novogradnja je da nikada ne možete 100% da budete sigurni da će investitor do kraja završiti posao. Nekad čak i iz objektivnih razloga, ako recimo bankrotira - kaže Milan Pavlović, beogradski advokat koji se bavi pravom u nekretninama, a sarađuje s nekoliko najvećih agencija za nekretnine - Ono što možete da uradite jeste da proverite bonitet investitora, njegove ranije projekte i stanje na računu.

Jedan od prvih koraka mogla bi da bude provera da li je investitor uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju je delatnost registrovan i koji mu je matični broj. Navedene podatke možete da saznate na internet prezentaciji Agencije za privredne registre Republike Srbije: www.apr.gov.rs, gde možete da pogledate i godišnje finansijske izveštaje investitora, a trenutno stanje njegovog računa možete da vidite na internet prezentaciji Narodne banke Srbije www.nbs.rs. Dodatnu proveru investitora možete da obavite preko Biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije (Resavska 13-15, telefon 3300-900).

- Veoma je bitno da neko stručan pogleda svu dokumentaciju, da se vidi uredna građevinska dozvola, prijava radova, kao i potpisani ugovori s komunalnim preduzećima. Takođe, nije na odmet pogledati projektnu dokumentaciju kako bi se proverilo da investitor nije izašao iz prvobitnog plana, što onemogućava kasniju uknjižbu zgrade - priča advokat Pavlović.

Nepoštovanje projekta - Proveru katastarske parcele na kojoj se gradi objekat možete da izvršite uvidom u zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti, pa da proverite da li postoji pravosnažno rešenje o izdavanju odobrenja za izgradnju. Zatim je potrebno da proverite da li je investitor zaključio ugovor s Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju, kojim je regulisana naknada za korišćenje gradskog građevinskog zemljišta, kao i da li izmiruje svoje obaveze po tom osnovu. To je preduslov kako za dobijanje upotrebne dozvole, tako i za kasniju uknjižbu nepokretnosti.

Potom je neophodno da proverite da li je investitor zaključio ugovor i izmirio obaveze prema Javnom preduzeću za skloništa, kao i prema Elektrodistribuciji, Vodovodu i PTT- u. Sve ovo kupci mogu da provere u Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove (Ulica 27. marta 43-45) i Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda (Njegoševa 84).

Jedan od problema s kojim se možete sresti kao kupac stana u izgradnji jeste da predmetni stan u prvobitnom projektu, za koji je izdato odobrenje za izgradnju, nije bio predviđen kao stan, već kao zajednička prostorija (ostava, tavan, vešernica, podrum i sl.) ili kao garaža.
Stručnjaci objašnjavaju da uknjižba ovakve prostorije kao stana neće biti moguća ukoliko investitor prethodno ne izvrši prenamenu ove prostorije, a da bi se takve prostorije pretvorile u stan, pored saglasnosti ostalih vlasnika stanova, potrebna je i potvrda da je prenamena u skladu s urbanističkim uslovima, kako bi moglo da bude izdato odobrenje za pretvaranje ovih prostorija u stan.

Ukratko, potrebno je imati u vidu da je rizično kupiti prostoriju koja u glavnom projektu nije bila predviđena kao stan.

Dobri i loši graditelji - Privredna komora Srbije nedavno je napravila spisak svih stanova u Srbiji koji imaju potpunu dokumentaciju i došlo se do izuzetno malog broja stanova, što govori da je većina stanova u ponudi svojevrsna zamka i potencijalna prevara.

- Kada je reč o novoizgrađenim stanovima u Beogradu, možemo reći da je, nažalost, ponuda izuzetno skromna. Razlog je pre svega veoma dug i mukotrpan proces pribavljanja građevinskih dozvola, a drugi razlog su finansijska sredstva koja obezbeđuje graditelj. Takođe, ne postoje podsticajni programi koji bi omogućili povoljne kredite projektnog finansiranja graditeljima, čime bi se svakako obezbedila masovnija gradnja - priča Đorđo Antelj, čelni čovek kompanije „Gemaks“.

Na pitanje kako kupac da prepozna da li se radi o ozbiljnom graditelju kada se izađe na gradilište, Antelj odgovara:

- Pre svega da su preduzete sve mere zaštite i obezbeđenja na gradilištu u skladu s važećim zakonskim propisima. Pored toga, da je propisno obeleženo gradilište s odgovarajućim podacima o investitoru, odgovornom izvođaču, odgovornom projektantu, rokovima, uredna dokumentacija, vođenje građevinskih dnevnika na gradilištu... Takođe je veoma bitan u formiranju slike o ozbiljnosti graditelja kvalitet materijala i gradnje, koji dobri poznavaoci mogu da uoče na prvi pogled.

Višestruka preprodaja - Ono što ne može da se spreči i što je najveći problem kod kupovine novogradnje jeste višestruka preprodaja stana. Najviše slučajeva je u Beogradu i Novom Sadu, a čuvena je priča sa 1.000 stanova koji su predmet spora „Stankoma“ i preduzeća „Delta legal“.

- Uvođenjem kompjuterskog programa u sudove biće eliminisana mogućnost višestruke prodaje istih nekretnina. Softver će omogućiti kupcu da proveri da li je stan za koji je zainteresovan već nekom prodat - kaže Slobodan Homen, državni sekretar u Ministarstvu pravde.
Nedavni primer uhapšenog investitora Željka Subošića koji je 13 stanova u Knićaninovoj ulici u Beogradu prodao neverovatnih 70 puta poslednja je u nizu građevinskih prevara koje je vlast lako mogla da spreči. Utoliko više jer su ovakvi primeri prevara već odomaćeni u Srbiji, posebno u Beogradu, pa su pre nekoliko godina formirana i brojna udruženja prevarenih i oštećenih građana.

- Država je „žmurenjem“ omogućila da na hiljade građana ostane bez krova nad glavom koji su pošteno platili - kaže Saša Pribićević, predsednik Društva za borbu protiv prevara.

Aca Popović, savetnik u Privrednoj komori Srbije, ističe da centralni registar može da se uvede i najobičnijom uredbom Vlade Srbije. A to nije ni dugotrajan, niti komplikovan posao.

Sigurnije preko banke - Za ovo delo prevare zaprećena je kazna do 10 godina zatvora, ali se na sudu teško dokazuje „motiv, odnosno umišljajno dovođenje žrtve u zabludu“, pa se najčešće ovi slučajevi završe tako što kupci pokušavaju nasilno da se usele u stan. Zbog velikog broja nesavesnih investitora, čije su prevare poslednjih meseci izašle na videlo, stiče se utisak da je onih poštenih izrazito malo. O stanju na gradilištima u Beogradu dovoljno govori podatak da u policiju, pa i u tužilaštvo, svakodnevno stiže bar jedan kupac stana u izgradnji koji tvrdi da je prevaren. Međutim, ni postojanje čvrstih dokaza da je načinjeno delo prevare ne znači da će nesavesni investitor biti i kažnjen. U najvećem broju slučajeva oni ostaju na slobodi.

- Zakon protiv nesavesnih investitora predviđa kazne do 12 godina zatvora, ali se ne pamti slučaj kad je nekome ovakva kazna i izrečena. Ukoliko se ikad i završi proces, čak i najveći prevaranti prolaze s minimalnim kaznama, od po dve ili tri godine zatvora - kaže sagovornik iz policije.

Čitav posao oko kupovine stana je neuporedivo sigurniji ukoliko se obavlja preko banke i kredita - banka ima svog procenitelja, njihova pravna služba proverava dokumentaciju, a potom to čini i Nacionalna korporacija za osiguranje kredita koja daje konačno „zeleno svetlo“.

Bankarska garancija - Osim toga što država nije formirala Centralni registar, Saša Pribićević podseća i da investitori u Srbiji nemaju obavezu da obezbede bankarsku garanciju za poslove koje obavljaju.

- Veoma je zanimljivo zašto ta garancija danas nije obavezna, kada je bila obavezna u nekim ranijim godinama. Uvek iza svega stoje interesi, pa i iza ovoga. Problem građevinskih prevara mogao je odavno da bude rešen - tvrdi Pribićević.

Tekst je u celosti preuzet sa sajta Blica - www.blic.rs

 

 
Share |

Komentari: 0

Vezane kategorije


VESTI /iz kategorije/


ISTAKNUTE FIRME /iz kategorije/


Anketa

Koja vrsta pokrivke se nalazi na krovu vašeg objekta?
Maki 28.07.2021.
Šta je sa nelegalnim zgradama gde investito...
Žile 28.07.2021.
Traže legalizaciju zgrada starih preko 40 g...
Predrag 24.07.2021.
Interesuje me cena po mq kako se krece
Saša 19.07.2021.
A je l' može prvo obilaznica oko Kragujevca...
Aleksa 14.07.2021.
Glavnu stavku niste naveli, a to je, trenut...