Stručnjaci za nekretnine često kažu da apsolutna zaštita od prevare prilikom kupovine stana u izgradnji ne postoji, ali postoje koraci koje možete da preduzmete kako bi se rizik smanjio i kako ne biste završili na ulici. U Srbiji je trenutno, prema grubim procenama ljudi koji se bave nekretninama i policijskog odeljenja zaduženog za te slučajeve, više od 20.000 prevarenih kupaca stanova, uglavnom onih koji su unapred dali novac investitorima.
Beograđanka I. R. kaže: Kupila sam stan u sivoj fazi, gotovo sav novac isplatila dok su temelji još nicali. Uz mene još 14 ljudi. To je bilo pre dve godine. Investitor je ostavio zgradu nakon druge ploče i pobegao. Nemam kuda.
Šumadinac R. G. objašnjava: Otišao sam po preporuci da uzmem stan deci, studentima. Kupio sam stan na drugom spratu i isplatio ga u kešu. Nekoliko dana pre useljenja investitor je prestao da se javlja. Otišao sam do zgrade i sreo još dvoje ljudi koji su bili „vlasnici“ mog stana, stana broj 11.
Važne stavke na koje treba obratiti pažnju i mogući problemi prilikom kupovine i useljavanja u novi stan:
- uredna dokumenta - savet pravnika
- nepoštovanje projekta - zemljišnje knjige, katastar, rešenje o odobrenju izgradnje
- dobri i loši graditelji
- višestruka preprodaja
- sigurnije preko banke
- bankarska garancija.
Uredna dokumenta - Prva i najlakša zamka krije su u neposedovanju dokumentacije. Mnogi građani bili su neoprezni, pa su kupovali stanove bez građevinske dozvole, bez priključaka za vodu i struju, u sivoj fazi. Investitori takvih stanova zaradili su veliki novac, zidaju i dalje, a kupci su još podstanari, nemoćni da ih nateraju da završe stanove…
- Osnovno pravilo kada se kupuje novogradnja je da nikada ne možete 100% da budete sigurni da će investitor do kraja završiti posao. Nekad čak i iz objektivnih razloga, ako recimo bankrotira - kaže Milan Pavlović, beogradski advokat koji se bavi pravom u nekretninama, a sarađuje s nekoliko najvećih agencija za nekretnine - Ono što možete da uradite jeste da proverite bonitet investitora, njegove ranije projekte i stanje na računu.
Jedan od prvih koraka mogla bi da bude provera da li je investitor uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju je delatnost registrovan i koji mu je matični broj. Navedene podatke možete da saznate na internet prezentaciji Agencije za privredne registre Republike Srbije: www.apr.gov.rs, gde možete da pogledate i godišnje finansijske izveštaje investitora, a trenutno stanje njegovog računa možete da vidite na internet prezentaciji Narodne banke Srbije www.nbs.rs. Dodatnu proveru investitora možete da obavite preko Biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije (Resavska 13-15, telefon 3300-900).
- Veoma je bitno da neko stručan pogleda svu dokumentaciju, da se vidi uredna građevinska dozvola, prijava radova, kao i potpisani ugovori s komunalnim preduzećima. Takođe, nije na odmet pogledati projektnu dokumentaciju kako bi se proverilo da investitor nije izašao iz prvobitnog plana, što onemogućava kasniju uknjižbu zgrade - priča advokat Pavlović.
Nepoštovanje projekta - Proveru katastarske parcele na kojoj se gradi objekat možete da izvršite uvidom u zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti, pa da proverite da li postoji pravosnažno rešenje o izdavanju odobrenja za izgradnju. Zatim je potrebno da proverite da li je investitor zaključio ugovor s Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju, kojim je regulisana naknada za korišćenje gradskog građevinskog zemljišta, kao i da li izmiruje svoje obaveze po tom osnovu. To je preduslov kako za dobijanje upotrebne dozvole, tako i za kasniju uknjižbu nepokretnosti.
Potom je neophodno da proverite da li je investitor zaključio ugovor i izmirio obaveze prema Javnom preduzeću za skloništa, kao i prema Elektrodistribuciji, Vodovodu i PTT- u. Sve ovo kupci mogu da provere u Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove (Ulica 27. marta 43-45) i Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda (Njegoševa 84).
Jedan od problema s kojim se možete sresti kao kupac stana u izgradnji jeste da predmetni stan u prvobitnom projektu, za koji je izdato odobrenje za izgradnju, nije bio predviđen kao stan, već kao zajednička prostorija (ostava, tavan, vešernica, podrum i sl.) ili kao garaža.
Stručnjaci objašnjavaju da uknjižba ovakve prostorije kao stana neće biti moguća ukoliko investitor prethodno ne izvrši prenamenu ove prostorije, a da bi se takve prostorije pretvorile u stan, pored saglasnosti ostalih vlasnika stanova, potrebna je i potvrda da je prenamena u skladu s urbanističkim uslovima, kako bi moglo da bude izdato odobrenje za pretvaranje ovih prostorija u stan.
Ukratko, potrebno je imati u vidu da je rizično kupiti prostoriju koja u glavnom projektu nije bila predviđena kao stan.
Dobri i loši graditelji - Privredna komora Srbije nedavno je napravila spisak svih stanova u Srbiji koji imaju potpunu dokumentaciju i došlo se do izuzetno malog broja stanova, što govori da je većina stanova u ponudi svojevrsna zamka i potencijalna prevara.
- Kada je reč o novoizgrađenim stanovima u Beogradu, možemo reći da je, nažalost, ponuda izuzetno skromna. Razlog je pre svega veoma dug i mukotrpan proces pribavljanja građevinskih dozvola, a drugi razlog su finansijska sredstva koja obezbeđuje graditelj. Takođe, ne postoje podsticajni programi koji bi omogućili povoljne kredite projektnog finansiranja graditeljima, čime bi se svakako obezbedila masovnija gradnja - priča Đorđo Antelj, čelni čovek kompanije „Gemaks“.
Na pitanje kako kupac da prepozna da li se radi o ozbiljnom graditelju kada se izađe na gradilište, Antelj odgovara:
- Pre svega da su preduzete sve mere zaštite i obezbeđenja na gradilištu u skladu s važećim zakonskim propisima. Pored toga, da je propisno obeleženo gradilište s odgovarajućim podacima o investitoru, odgovornom izvođaču, odgovornom projektantu, rokovima, uredna dokumentacija, vođenje građevinskih dnevnika na gradilištu... Takođe je veoma bitan u formiranju slike o ozbiljnosti graditelja kvalitet materijala i gradnje, koji dobri poznavaoci mogu da uoče na prvi pogled.
Višestruka preprodaja - Ono što ne može da se spreči i što je najveći problem kod kupovine novogradnje jeste višestruka preprodaja stana. Najviše slučajeva je u Beogradu i Novom Sadu, a čuvena je priča sa 1.000 stanova koji su predmet spora „Stankoma“ i preduzeća „Delta legal“.
- Uvođenjem kompjuterskog programa u sudove biće eliminisana mogućnost višestruke prodaje istih nekretnina. Softver će omogućiti kupcu da proveri da li je stan za koji je zainteresovan već nekom prodat - kaže Slobodan Homen, državni sekretar u Ministarstvu pravde.
Nedavni primer uhapšenog investitora Željka Subošića koji je 13 stanova u Knićaninovoj ulici u Beogradu prodao neverovatnih 70 puta poslednja je u nizu građevinskih prevara koje je vlast lako mogla da spreči. Utoliko više jer su ovakvi primeri prevara već odomaćeni u Srbiji, posebno u Beogradu, pa su pre nekoliko godina formirana i brojna udruženja prevarenih i oštećenih građana.
- Država je „žmurenjem“ omogućila da na hiljade građana ostane bez krova nad glavom koji su pošteno platili - kaže Saša Pribićević, predsednik Društva za borbu protiv prevara.
Aca Popović, savetnik u Privrednoj komori Srbije, ističe da centralni registar može da se uvede i najobičnijom uredbom Vlade Srbije. A to nije ni dugotrajan, niti komplikovan posao.
Sigurnije preko banke - Za ovo delo prevare zaprećena je kazna do 10 godina zatvora, ali se na sudu teško dokazuje „motiv, odnosno umišljajno dovođenje žrtve u zabludu“, pa se najčešće ovi slučajevi završe tako što kupci pokušavaju nasilno da se usele u stan. Zbog velikog broja nesavesnih investitora, čije su prevare poslednjih meseci izašle na videlo, stiče se utisak da je onih poštenih izrazito malo. O stanju na gradilištima u Beogradu dovoljno govori podatak da u policiju, pa i u tužilaštvo, svakodnevno stiže bar jedan kupac stana u izgradnji koji tvrdi da je prevaren. Međutim, ni postojanje čvrstih dokaza da je načinjeno delo prevare ne znači da će nesavesni investitor biti i kažnjen. U najvećem broju slučajeva oni ostaju na slobodi.
- Zakon protiv nesavesnih investitora predviđa kazne do 12 godina zatvora, ali se ne pamti slučaj kad je nekome ovakva kazna i izrečena. Ukoliko se ikad i završi proces, čak i najveći prevaranti prolaze s minimalnim kaznama, od po dve ili tri godine zatvora - kaže sagovornik iz policije.
Čitav posao oko kupovine stana je neuporedivo sigurniji ukoliko se obavlja preko banke i kredita - banka ima svog procenitelja, njihova pravna služba proverava dokumentaciju, a potom to čini i Nacionalna korporacija za osiguranje kredita koja daje konačno „zeleno svetlo“.
Bankarska garancija - Osim toga što država nije formirala Centralni registar, Saša Pribićević podseća i da investitori u Srbiji nemaju obavezu da obezbede bankarsku garanciju za poslove koje obavljaju.
- Veoma je zanimljivo zašto ta garancija danas nije obavezna, kada je bila obavezna u nekim ranijim godinama. Uvek iza svega stoje interesi, pa i iza ovoga. Problem građevinskih prevara mogao je odavno da bude rešen - tvrdi Pribićević.
Tekst je u celosti preuzet sa sajta Blica - www.blic.rs
