Rezoniranje i izgradnja Njujorka pod gradonačelnikom Blumbergom

Tokom proteklih sedam godina, Majkl Blumberg (Michael R. Bloomberg), gradonačelnik Njujorka progurao je preko stotinu važnih planova za grad u Gradskoj skupštini pretvarajući ih u zakone. Njegova administracija ulila je 16 milijardi dolara u finansiranje podrške izgradnji poslovnih objekata i socijalnih stanova, i stvaranje kvazi-lokalnih organizacija za promociju svojih planova i borbu sa protivljenjem lokalnog stanovništva.

City Point, stopiran projekat, Bruklin

(Naslov originala - A Stalled Vision: Big Development as City’s Future, Eirini Vourloumis, New York Times, 28. oktobar 2009.) Napomena - svi prateći linkovi pojmova iz teksta dati su na dnu stranice.

Sve je odlično funkcionisalo nekoliko godina dok je ekonomija bila u usponu: prenamena zemljišta, preraspodela gradskih zona i urbanih funkcija (eng. rezoning - u daljem tekstu rezoniranje) privlačila je investitore, otvarala radna mesta i donosila gradu ekonomske koristi. Međutim, ta vitalnost nije stigla do nekih delova grada a neki od gradskih planova sada su pred kolapsom.

No, za kolaps tržišta nekretnina kao primarnog pokretača svetske krize svakako nije kriv Blumberg niti je on imao snage da ga zaustavi. Ali, Blumberg se često predstavlja kao vizionar biznisa, u dobroj poziciji da utiče na stvari za razliku od mnogih u tim vremenima, i svaka analiza njegovog dela mora staviti znak pitanja na njegovu ideju izgradnje kao stimulusa za celokupni razvoj (što je koncept koji se smatra jednim od uzročnika aktuelne svetske krize - prim. prev).

Oglas

Gradski zvaničnici kažu da su njihovi planovi stvorili radna mesta i revitalizovali ugašena područja, kao što je to slučaj sa Jamajkom, delom Kvinsa. U celom gradu stambena izgradnja se udvostručila pod Blumbergom i dostigla 30.000 stanova u periodu od 2004. do 2008. godine, pre ovogodišnjeg usporavanja.

Obrt građevinarstva se takođe udvostručio otkada je on došao na mesto gradonačelnika, dostižući vrhunac od 32 milijarde dolara 2008. godine (izvor: New York City Building Congress). Prema istom izvoru ova suma će ove godine biti umanjena za 20%.

I dok se panorama grada čini malo izmenjenom uprkos tome što je rezoniranje zahvatilo oko 8.400 gradskih blokova, posledice nabujalog razvoja mogu se videti u starim industrijskim područjima gde su sada novi stambeni objekti, ili u delovima kao što su Flašing, Kvins i Bronks, gde se grade novi stadioni za bejzbol.

Međutim, stvari nisu išle po planu u područjima kao što je centralni Bruklin (Downtown - na fotografiji levo u prvom planu), koji je prema planovima predviđen za izgradnju novih poslovnih oblakodera kao konkurencija Nju Džerziju (koji pokušava da privuče biznise iz Njujorka, pa je čak ponudio i preseljenje stadiona Mets-a na svoju teritoriju i izgradnju koja bi koštala daleko manje - prim.prev). Realizacija nije počela, a drugi projekti, kao što je City Point, poslovno-apartmanski kompleks u ulici Fulton (foto na vrhu strane), zaustavljeni su.

Daniel L. Doctoroff, koji je bio Blumbergov čovek za ekonomski razvoj (i predsednik kompanije Bloomberg L.P, osnovane 1981. godine, u vlasništvu sadašnjeg gradonačelnika), kaže da je naivno ove projekte posmatrati kratkoročno:

- Uvek je lakše sedeti i reći: Evo nas, u dubokoj recesiji, i zato kada gledamo sve ove stvari one prosto nemaju smisla - kaže on i dodaje - To je način razmišljanja koji se mnogo puta u istoriji Njujorka pokazao kao potpuno pogrešno gledanje na stvari.

Ron Shiffman, bivši gradski zastupnik za planiranje, kaže da je greška u gradonačelnikovom pristupu bila u tome što nije stečeno više koristi za grad od industrije nekretnina koju je tako ubrzano podsticao.

- Nije se čuvao tog buma. Nije upravljao tako da šira gradska populacija oseti dobiti i da benefit stigne do raznovrstnijih društvenih i socijalnih grupa. Praktično je sve bilo vođeno prostom izgradnjom.

Planiranje i projektovanje budućnosti

Ideja gradske administracije zasnivala se na jednostavnom konceptu: Njujork mora da raste kako bi se takmičio sa drugim gradovima. Razvoj i izgradnja bili su jedini cilj. Stvoriti mogućnosti graditeljima i ceo Njujork će imati koristi od toga. Kompanije će požuriti u nove oblakodere u renoviranim područjima obogaćujući ponudu gradske privrede.

Mnogi gradonačelnici u SAD favorizovali su tržište nekretnina i prateću industriju, koja je sa druge strane bila veoma darežljiva u kampanjama pred izbore. Blumberg je specifičan i po tome što je žestoko lobirao za investitore iako mu nije bio potreban njihov novac.

- Mislim da je greška koju prave gradonačelnici - kaže Seth W. Pinsky, predsednik gradske Korporacije za ekonomski razvoj (Economic Development Corporation) - u tome što se zalažu samo za projekte na koje će moći da dođu i preseku svečanu vrpcu, ali ovaj gradonačelnik je gledao na stvari dugoročnije.

Prva prepreka za preuređenje grada bio je nedostatak slobodnih parcela za projekte većih razmera. Rezoniranje je postalo rešenje, kaže Doctoroff . On je na čelu komiteta koji je trebalo da u Njujork dovede Olimpijadu (na ilustraciji desno - predlog Olimpijskog stadiona u Njujorku) i stoga je upoznat sa velikim nerazvijenim područjima van Mehnetna, kao što su priobalni pojasevi u Bruklinu:

- To je bila neka vrsta inicijalne kapisle za početak rezoniranja grada - rekao je u intervjuu 2007. godine.

Postalo je to najekstenzivnije rezoniranje u modernoj istoriji Njujorka. Delovi svih kvartova preuređeni su kako bi se razvio njihov razvojni potencijal. Bivše industrijske parcele prenamenjene su za stanovanje ili poslovne kule dok se ceo grad suočavao sa činjenicom da više nije centar proizvodnje i da gradska privreda u većoj meri treba da se osloni na druge grane osim industrije. U isto vreme, grad je smanjio indeks izgrađenosti parcela u mnogim područjima koja su imala problema sa ilegalnim ili nepopularnim stanovanjem.

Gradska skupština usvojila je svaki od tih planova bez glavne revizije. Do sada je već oko jedne petine grada prošlo kroz projekte rezoniranja. Motiv za ovoliki angažman bila je pretpostavka da će broj stanovnika u Njujorku da poraste za još milion do 2030. godine.

Grad je uposlio dve konsultantske firme po ceni većoj od 1,5 miliona dolara da ispitaju kako bi grad mogao primiti nove stanovnike. Nacrti iz tog rada stvorili su viziju za budućnost, poznatu kao PlaNYC (NYC - New York City), koji je objavio gradonačelnik Blumberg na Dan Zemlje 22. aprila 2007. godine. Ovaj plan je uključivao brojne planove za unapređenje životne sredine, a jedna od njih je bila i sađenje milion stabala.

- Suočimo se sa činjenicom da porast broja stanovnika treba da teče zajedno sa razvojem životne sredine, koja postaje sve nestabilnija i nesigurnija - rekao je tada Blumberg - Kako bismo smestili milion novih Njujorčana moramo izgraditi stotine hiljada novih domova.

Finansiranje, socijalno stanovanje i subvencije

Njujork je često koristio novac da podstakne razvoj. Pod Blumbergom, grad je drastično povećao low-cost finansiranje koje je pomoglo investitorima da shvate potencijal u nekim od gradskih završnih računa.

Većina investicija malo je ili nimalo zahvatala u budžet. Dolazile su iz niskokamatnih zajmova investitorima, sa povraćajem novca kroz obveznice.

Na primer, gradsko preduzeće za socijalno stanovanje Housing Development Corporation (H.D.C.), izdalo je 8,1 milijardu u obveznicama pod Blumbergom kako bi podstaklo investiranje, što je preko tri puta više nego u vreme administracije prethodnog gradonačelnika Đulijanija (Rudolph W. Giuliani).

Još jedna kvazi-javna agencija (quazi-public - link na kraju teksta), Industrial Development Agency, dala je preko 6,1 milijardu dolara novih dugovanja za vreme Blumberga - što je oko 50% više nego pod Đulijanijem. Najveći deo tih sredstava išao je za izgradnju dva nova stadiona poznatih njujorških bejzbol timova (Yankees, na slici iznad, i Mets).

U sve ove brojke nisu uračunate federalne obveznice (Liberty Bonds) kao deo vladinog paketa pomoći u vezi sa 11. septembrom.

Pravno gledano, grad nije odgovoran za dug ovih korporacija, čak i u malo verovatnom slučaju da druge finansijske institucije umešane u trgovinu ovim obveznicama bankrotiraju. Ali zvaničnici kažu da bi grad bio raspoložen da pomogne vlasnicima ovih obveznica kako bi zaštitio vrednost drugih svojih obveznica.

- Iz praktičnih razloga, čak i kada bi H.D.C. propao (eng.belly-up), postoje i neka viđenja da bi grad od toga mogao imati koristi - kaže Doug Turetsky, portparol gradske nestranačke Nezavisne budžetske kancelarije (Independent Budget Office).

U to vreme, gradski planeri pitali su se da li Blumbergova administracija ide predaleko u ponudi prilika za investitore. Hudson Yards, na Menhetnu (West Side), trebalo je da bude veliki uspeh - mesto događaja Olimpijade (koja je pripala Londonu), novog fudbalskog stadiona, i sada - urbanog sela (eng. urban village - link na dnu teksta). I grad je, kroz zvanične institucije formirane ovim povodom, napravio dug od 2,1 milijarde dolara kako bi platio produžetak kraka broj 7 gradskog metroa.

Hudson Yards, predlozi

Dug je trebalo da bude plaćen od poreza koji bi bio ubiran sa te teritorije, ali ukoliko se sad ne pojave investitori, grad bi mogao da završi sa godišnjim troškom iz budžeta od oko 100 miliona dolara na ime rata.

Izveštaj koji je podnela New York City Bar Association 2007. godine kaže da finansijska šema za Hudson Yards zastrašujuće liči na projekat Battery Park City - koji je skoro propao i doprineo tome da grad uroni u finansijsku krizu 70-ih godina XX veka (fotografija ispod). U izveštaju se postavlja i pitanje: Ukoliko je razvoj West Side-a neizbežan, zašto bi skupe ekonomske inicijative morale biti ponuđene da bi se podstakli investitori?

Hudson Yards, položaj (ispod plave strelice)

Blumbergov protivnik na izborima u četvrtak, William C. Thompson, rekao je da se gradonačelnik previše koncentrisao na velike projekte koji favorizuju investitore koji pritom imaju i brojne druge koristi. Kada se u predizbornoj debati pojavio kao tema i Yankee stadion, Tompson je rekao:

- Ovo je samo još jedan primer poklona koje je gradonačelnik dao svojim prijateljima investitorima u gradu.

Blumbergovi zvaničnici kažu da je većina njihovih pozajmica bila namenjena za gradnju ili osposobljavanje oko 160.000 socijalnih stanova, i da predstavlja ambiciozan plan za koje je gradonačelnik dobio mnoga odobravanja. Oni su naročito istakli revitalizaciju van bogatog jezgra Menhetna, kao što je Melrose u Bronksu, gde je njihovo ulaganje bilo garancija investitorima za novonastale projekte stanogradnje.

Ali nešto od tog stanovanja bilo je za porodice koje zarađuju preko 100.000 dolara godišnje, a nekima od njih ograničena visina cene izdavanja koju propisuje grad ističe za 15 godina. Housing Development Corporation takođe je obezbedila stotine miliona dolara koje su, kako to vide zagovornici socijalnog stanovanja, zapravo subevncionisale tržišnu cenu stanova zato što su investitori uštedeli ogomne svote novca u zamenu za izgradnju malog broja jeftinih stanova.

Marc Jahr, predsednik korporacije, kaže da je skoro polovina od 43.000 stanova koji su finansirani kroz gradonačelnikov program socijalnog stanovanja namenjeno onima koji zarađuju oko 60% ili manje od prosečne zarade u tom delu grada, tj. oko 46.000 dolara za četvoročlanu porodicu.

- Smatramo da je to dobar, izbalansiran odnos stanovanja - kaže on - I da je taj plan važan za susede i važan za održivi razvoj grada u budućnosti.

Međutim, protivnici smatraju da je cilj upravljanja cenama nekretnina propao zbog gubitka 200.000 stanova koji su se sada prodaju po tržišnim cenama jer Blumberg, kako oni kažu, nije zajedno sa celim projektom progurao i zakone koji će ih staviti pod zakonsku regulativu države Njujork.

- Svi priznaju da Njujork ne može sam izgraditi put iz svoje krize socijalnog stanovanja - kaže Mario Mazzoni, glavni organizator u Gradskom veću za stanovanje (Metropolitan Council on Housing), organizaciji koja se stara o pravima stanara - Ukoliko pričate o gradnji socijalnih stanova, način na koji su oni to izveli samo je velika subvencija za investitore.

Javno-privatno partnerstvo u teoriji i praksi

Rekonstrukcija grada može izgledati dobro na papiru, ali tu su brige stanovnika, čak i u delovima kao što je Willets Point, četvrt površine od oko 250.000m² sa industrijskim barakama za proizvodnju kozmetičkih proizvoda i auto-otpadima u blizini stadiona Mets-a u Kvinsu. Blumbergova administracija je ovo područje videla kao odlično mesto za izgradnju ukoliko bi 225 biznisa koji se tu nalaze bilo uklonjeno.

Jamajka, Kvins

Ali takve ambicije opsedaju gradske planere decenijama. Čak ni Robert Moses, čuveni urbanista čija je zaostavština ostala veoma sporna do danas (poznat po svojim radikalnim rešenjima auto-puteva preko glava stanovnika predgrađa), nije uspeo ovo da izvede čak ni povodom Svetske izložbe 1964. godine.

Doctoroff je rešio da bude bolji, putem lokalne biznis grupe, Flushing-Willets Point Local Development Corporation, koja je polovinu svojih sredstava dobijala od grada. Međutim, polovina ukupnog novca ovog preduzeća potrošeno je u bavljenju nečim što nije dozvoljeno državnim zakonom: za lobiranje gradskih zvaničnika. Ovo lobiranje postalo je meta istrage javnog tužioca.

Willets Point, Kvins

Ova istraga se proširila i na aktivnosti firme Downtown Brooklyn Partnership, čije osnivanje je pomogao grad 2006. godine, kako bi joj pomogao da izgura izgradnju praćenu obimnom prenamenom površina.

Grad je nagradio ovu grupu ugovorom na 6 miliona, bez tendera. Grupa je podigla još 1,1 milion dolara iz privatnih donacija kako pokazuje poreska dokumentacija, a Doctoroff je postavio svog “ađutanta” Joe Chan-a, da je vodi.

Atlantic Yards, danas

Ovo partnerstvo je postalo osnova za izgradnju “Downtown” Bruklina, ubacujući se, kažu kritičari, u debatu u vezi sa planovima za izgradnju područja oko stadiona Nets-a, i oblakodera u Atlantic Yards-u. Potrošeno je oko 200.000 samo za lobiranje. Gradski većnik Lewis A. Fidler žalio se prošle godine da ovo partnerstvo koristi javne fondove da promoviše Blumbergov preskup i natrpan plan.

Atlantic Yards, sutra?

Pod izgovorom istrage, gradski zvaničnici odbili su da komentarišu rad ove grupe, a o njemu je odbio da govori i Chan.

Odlaganje obećane budućnosti

Godinama je ovaj deo Bruklina bio definicija za drugorazredni kancelarijski prostor, klasa B. Čak i kada je zaživeo projekat MetroTech 80-ih, i kada su došle velike korporacije kao što su Chase i KeySpan, jezgro poslovne četvrti privuklo je nekolicinu.

Godine 2004, pod uticajem lokalnih poslovnih lidera, grad je rezonirao 22 bloka. Ovo se odnosilo na preko 400.000m² kancelarijskog i poslovnog prostora koji bi mogli da spreče odseljavanje biznisa u Nju Džerzi, kao i 1.000 stanova. Javile su se nade u 18.500 kancelarijskih radnih mesta i 8.000 građevinskih.

Danas je veći deo ove zamisli nedorečen. Nema novih poslovnih kula, izgrađene su zgrade sa luksuznim stanovima, ali mnogi su ostali neprodati ili bez stanara koji bi ih iznajmljivali, postali su žrtve ekonomske krize i građevinskog zastoja.

- Čini se da su i ovde kao i na mnogo drugih mesta ideje bile na polju snova: ako ga isplanirate on će nastati - kaže Robert Perris, menadžer distrikta koji obuhvata ovu oblast (Brooklyn Community Board 2)

Zaista, kompanije kao što je Bear Stearns nestale su. Druge, poput JPMorgan Chase & Company, povukle su deo svojih operacija iz Bruklina. Nove stambene zgrade obarajuju cene nekretnina. Nekoliko planiranih projekata je stopirano širom grada, kažu zvaničnici, oko 450 projekata zaustavila je i ekonomska kriza.

James Whelan, bivši načelnik Veća ovog dela Bruklina, koje je stvorilo plan rezoniranja, vidi izgradnju novog stanovanja, naročito duž Flatbush avenije koju su nekada investitori ignorisali, kao prve znakove uspeha. Na pitanje da li postoji ijedan oblakoder sa kancelarijama kakvi su najavljeni u tom delu grada on odgovara:

- Ne. Kada će biti? Ne zna se. Ali istorija pokazuje da je izgradnja dugoročna tema u Njujorku.

Slični primeri su i Greenpoint i Williamsburg, dva stara industrijska područja na obalama Bruklina. Godine 2005. rezoniranje je špekulisalo da će cena zemljišta ovde dostići nivo sa Menhetna. Iznikle su sjajne građevine od stakla i čelika. Sada su mnoge od njih praktično prazne. Drugi projekti zasnivaju se na slabašnim finansijskim strukturama.

Williamsburg, Bruklin

Sada se administracija upire da spasi započete projekte. Izgradnja za City Point dobila je 20 miliona dolara u obveznicama za oporavak.

U julu, kada brojni novi stanovi nisu prodavani ni na drugim mestima i investitori su rizikovali promašaj, Blumberg i Gradsko veće uskočili su sa pilot programom od 20 miliona dolara za kupovinu praznih stanova namenivši ih za socijalno stanovanje.

- Privatni projekti koji sada stoje prazni i nezavršeni mogu imati loš uticaj na naš komšiluk, ali mi to nećemo dozvoliti - rekao je Blumberg.

Greenpoint, Bruklin

Zapravo, Blumberg je najverovatnije podsticao neke od špekulacija u vezi sa nekretninama raznim polisama kako bi privukao investitore. Ali čak i oni koji kažu da je gradonačelnikova uloga sporna, daju mu zasluge za dugoročni pogled na stvari.

- Dobro ili loše, rezoniranje će biti verovatno njegovo najznačajnije nasleđe - kaže Jonathan Bowles, direktor Centra za budućnost urbane sredine (Center for an Urban Future), nezavisne istraživačke grupe:

- Nikada neće privući toliko pažnje kao drugi veliki projekti, kao što je na primer izgradnja Olimpijskog stadiona, ali rezoniranje će na kraju biti ono što je transformisalo veliki deo grada. Investitori će graditi na ovim osnovama u godinama koje dolaze.

Linkovi: