Na petom panelu koji je održan drugog dana BelRE Sajma i Konferencije o nekretninama pod nazivom BELRE Exclusive (četvrtak, 5. novembar 2010. godine), tema je bila “Tržište stanovanja u Srbiji” - Koliko novih stanova nam je stvarno potrebno? Koliko je vremena potrebno za dobijanje građevinske dozvole? Ekskluzivno stanovanje - ko postavlja standarde? Predviđanja kretanja cena, pravne granice…
stambeno naselje Izola, socijalno stanovanje - Ofis Arhitekti, Slovenija
(na fotografiji niže fasada objekta, više na linku ispod teksta)
Ervin Pašanovič se prilikom otvanja panela na kratko osvrnuo na opšte stanje ekonomije u Srbiji:
- Glavni problem, kao i svuda u svetu, jesu direktne strane investicije. Pokušali smo na razne načine da dovedemo svež kapital, projekti su tu ali postoji problem kako to iskombinovati i napraviti finansijsku konstrukciju.
|
Učesnici panela “Tržište stanovanja u Srbiji”: Oglas
|
Grozda Savković-Malinović, govorila je o pravnom okviru (legal framework) u kom se odvija tržište nekretnina kod nas. Ona je pre svega istakla značaj pravne sigurnosti u bilo kom poslu pa i ovde. Kao opšte probleme u poslednje dve godine istakla je svetsku i lokalnu krizu koja je dovela do smanjenih ulaganja, smanjene kupovine, ali je dodala da su se mnoge pozitivne stvari dogodile vezano za pravnu regulativu koja će se pokazati u narednim godinama:
- Imali smo situaciju da na tržištu postoji preko 60% neuknjiženih nekretnina. Sada je dosta toga urađeno da se sve nekretnine unesu u katastar. Pored brojnih problema svakim danom smo sve bliže završetku tog posla koji je osnova za zrelo tržište.
Kao druge pozitivne strane definisanja pravnog okvira ona je istakla overavanje ugovora u sudovima (što je u vezi sa reformom pravosuđa). Urađeni su softveri preko kojih se odmah može proveriti pravni status nekretnine, svaka kupoprodaja ostaje evidentirana i ne može biti duplih prodaja kakve su se dešavale u jednom periodu.
- Ovo su dve ključne stvari koje su urađene do sada, a u toku je i treća… U poslednje tri godine radi se na izradi zakonske regulative u posredovanju kod kupoprodaje nekretnina. Bila sam u timu koji je izrađivao Nacrt, prošao je i brojne forume, i taj predlog sada je kod ministra Dulića koji treba da ga prosledi dalje u skupštinsku proceduru. Usvajanjem ovakvog zakona rešićemo mnoga sporna pitanja koja do sada nismo imali regulisana u ovoj oblasti: osiguranje, obaveze, status brokera, itd. - najavila je Grozda Savković-Malinović.
Ona je naročito istakla profesionalni rad advokatskih kancelarija u Srbiji koje se bave ovim tržištem, i koji je, prema njenim rečima, na nivou najsavremenijih kancelarija u svetu sa kojima je imala prilike da sarađuje.
Ivan Petrović se u svom izlaganju orjentisao na Zakon o planiranju i izgradnji i njegovom doprinosu pravnoj stabilnosti na tržištu nekretnina:
- Ovaj Zakon, donet prošle godine, suštinski je regulisao imovinsko-pravne odnose gradskog građevinskog zemljišta i postupak usvajanja planskih dokumenata i odluka. Ovo su dve oblasti sa kojuma su investitori do sada imali problem: vrsta prava na zemljište, i mogućnosti prenosa prava na gradnju u toku izgradnje, kao i vremenski period usvajanja dokumenata i donošenja odluka.
Osvrnuvši se na ovo kasnije u diskusiji, Pašanović je podsetio da je čekanje na odluke administracije jedan od ključnih faktora za visinu cene nekretnine:
- Fantastično visokim cenama nekretnina kod nas doprinosi ovo čekanje na odluke, naročito kod projekata finansiranja. Bankarski kredit teče pa teče, a odlaganje gradnju sa godinu dana pomera na dve, što lako može povećati cenu za 100%. Zato investitori moraju da uračunaju i ovaj rizik u konačnu cenu nekretnine.
U svom izlaganju Ivan Petrović je istakao i napredak u novom Zakonu u vezi sa planskom dokumentacijom i samim postupkom izdavanja dozvola. Ipak, skrenuo jepažnju i na negativne strane Zakona:
- Ono što zakon nije dobro regulisao jeste vrsta prava na zemljištu i prenos tih prava. U svom Nacrtu on jeste pokazao da želi da se završi sa “pravom korišćenja”, ali, kada je usvojen, lako je bilo primetiti da je veći broj lokacija ostao pod tim režimom. Sa druge strane, Zakon propisuje da nosilac dozvole može imati samo pravo svojine ili specifičnog zakupa.
- Problem sa konverzijom zemljišta za fizička lica jeste taj da pravo nije prenosivo sa prethodnih vlasnika i veliki broj lokacija je pod ovakvim režimom. Što se tiče pravnih lica, nije jasno definisana visina naknade koju investitor plaća za konverziju (privatizacije, stečaji, itd). Zato se najavljuju neke izmene koje bi detaljnije regulisale ovu oblast i omogućile kompletnu primenu dobrih delova Zakona - istakao je Petrović.
|
Petrović je podsetio i da je po Zakonu o planiranju i izgradnji obaveza lokalnih samouprava da donesu generalne planove u određenom roku: - Sa druge strane, to je veoma teško sprovodivo u praksi, dok sam Zakon ne propisuje sankciju ukoliko se to ne uradi u zadatom roku. Međutim, dobro je što Zakon propisuje i izradu baze planskih dokumenata - zaključio je on. |
Miroslav Pantelić, govoreći o luksuznom stambenom kompleksu na Dedinju u neposrednoj blizini Belog dvora, upitao je ko postavlja standarde gradnje kod nas:
- Nažalost to sad rade investitori, umesto tržišta ili lokalnih samouprava. Tako kvalitet gradnje, opremanje i prateće usluge najviše zavise od “ličnog stila i želja investitora”.
On je rekao da je gradnja kompleksa na Dedinju krenula u jeku građevinskog buma, ali nije prekinuta uprkos krizi koja je zatim naišla. Projekat će biti u potpunosti završen sredinom novembra. On se osvrnuo i na kvalitet gradnje tri objekta u pomenutom kompleksu koji, po njegovim rečima, nema konkurenciju u Srbiji u smislu energetske efikasnosti. Reč je o luksuznim stanovima gde svaka stambena jedinica ima dva ili tri kupatila, specijalne prozore, sistem centralnog usisavanja, itd.
Investitori su ponudili i održavanje objekata u svakom aspektu, od baštovana, domara i čistačice do obezbeđenja, kakvo se kod nas uglavnom nudi za poslovne objekte. Ovo nije uslov za kupce, a cena je po njegovim rečima za ovo sasvim simbolična. Projekat je rađen iz projektnog finansiranja i kupac ne mora da razmišlja ko je investor, da li će biti završeno na vreme ili koji nivo kvaliteta će konačno biti postignut.
Još uvek se čeka veće interesovanje tržišta, a nedavno je započela i promocija nekretnine. Međutim, Pantelić je istakao problem u komunikaciji sa brokerskim kućama sa kojima nisu uspeli da postignu dogovor u vezi sa favorizacijom ovog kompleksa:
- Na moje pitanje da li je moguće da preuzmu prodaju naših stanova i naglase kupcima da se zaista govori o najboljoj ponudi u Srbiji, od svih sam dobio odgovor “ne”. Ovo su obrazložili brigom o drugim investitorima. Tako smo u prodaju stanova ušli sami umesto sa brokerskom kućom kao partnerom.
Marko Vučinić kratko se osvrnuo na tržište stanovanja u Srbiji poslednjih godina i izneo je prognoze za budućnost:
- Prvo smo bili svedoci visoke potražnje tržišta. Nju nije pratio trend izgradnje stanova i javio se manjak stambenih nekretnina. Ovo je dalje vodilo do nerazumnih cena, naročito u odnosu na prosečan dohodak u Srbiji. Zatim je nastupila kriza ali cene i dalje nisu padale u skladu sa novonastalim stanjem. Vlasnici nekretnina nadali nadali su se da kriza neće dugo da traje i niko nije hteo da spusti cene. Tako je na neko vreme tržište je skoro potpuno zamrlo. Ipak cene su na kraju pale, u prvih 6 meseci za 5%, i dostigle oko 20% nižu prosečnu cenu od one pre krize.
On je istakao i faktore koji definišu cenu nekretnina kod nas gde je među najznačajnijima migracija stanovnika u prestonicu i veće gradove. Najavio je i fazu stabilizacije za koju su procene da cene neće dalje padati i da je tržište dostiglo dno. Zatim se očekuje rast cena zajedno sa porastom ekonomije, ali tek od 2012. godine, pa je ovu i narednu godinu ocenio kao povoljnu za kupovinu nekretnine ukoliko ste u mogućnosti.
|
Kao poseban faktor koji će uticati na tržište stanovanja Vučinić je naveo valdin projekat stambenog naselja na Voždovcu. On bi naterao privatne investitore da se usklade sa povećanom ponudom na tržištu i smanje cene svojih nekretnina. Ipak, napomenuo je i da ovo neće uticati na cene luksuznijih stanova. - Sada vidimo slične projekte i slična rešenja a cene koje se veoma razlikuju. Zato bi investitori trebalo da rade detaljna istraživanja kako tržište bude napredovalo. U 2011. godini uspešni će biti oni koji ne očekuju preterane cene, i koji za tu cenu umeju da ponude kupcima više od konkurencije - rekao je Vučinić. |
U zaključku panela Pašanović je podsetio da u Srbiji postoji oko tri miliona stambenih jedinica, od kojih je 650 hiljada u Beogradu. Tokom prošle godine sagrađeno je 16.000 stanova a ove godine samo 2.500:
- Sad više nije samo veština prodati, sad je to već postala umetnost. Problem koji treba naglasiti jeste i bankarski sektor koji kod nas i dalje stoji. Bankarski krediti su i dalje veliki problem, pa država kroz jeftiniju stanogradnju pokušava da reguliše cene. Tržište jeste na putu oporavka, pravni okviri su bolje definisani, radi se i na poboljšanju administracije. Nećemo se skoro vratiti na nivo od pre krize ali jesmo na tom kursu. Na oporavku i stabilizaciji tržišta moramo radi svi zajedno: vlada, investitori, posrednici… - zaključio je on.
Linkovi:
- Izola, Ofis Arhitekti - više fotografija i informacija o projektu pogledajte na linku ovde
- Kolika je realna cena kvadratnog metra stana u nadrealnoj Srbiji? - klikni na link ovde
