Kineski stambeni bum

Kineska ljubavna priča sa nekretninama

Galopirajuće cene nekretnina u kineskim gradovima dovele su do široko rasprostranjene brige u vezi sa mehurom od sapunice u stilu tržišta nekretnina u Dubajiu. Na tržištu koje svake godine gradi onoliko stambenih jedinica koliko ih ima u celoj Španiji (skoro 2 milijarde kvadratnih metara), posledice ogromnog kolapsa bile bi dovoljno ozbiljne da čitav svet dovedu do mini-recesije i da izazovu ozbiljnu štetu na tržištima koja su orijentisana na proizvodnju sirovina.

Srećom, takve brige su naduvane. Iako je verovatno da će kineski sektor nekretnina biti suočen sa korekcijom na kratkoročnom nivou, potražnja na kojoj se zasniva – koja je uslovljena pre svega rastom prihoda i broja gradskog stanovništva, potražnja za većim i boljim nekretninama, tako brzo raste da će to prilagođavanje biti kratkog daha.

Kao objašnjenje zašto je potražnja za nekretninama toliko eksplozivna, donekle služe i jedinstvene kineske demografske okolnosti. Stambeni mehuri koji su pukli, na primer u Japanu i SAD-u, dogodili su se u zemljama sa stabilnom demografijom i bez snažnih izgleda za dugoročni rast.

Možda Rim ne može biti sagrađen za dan, ali sudeći po trenutnom kineskom tempu izgradnje, bilo bi potrebno otprilike dve sedmice. Azijskoj hiperekonomiji bila je potrebna otprilike decenija da sagradi podjednak broj stambenih jedinica ukupnom broju stambenih jedinica u celokupnom evropskom stambenom fondu (izuzimajući Tursku). Postoji par pokazatelja da će naizgled neutažna glad kineskih potrošača za većim i boljim nekretninama postepeno jenjavati.

Kina: Izgradnja Evrope za 15 godina

Otkad je tržište nekretnina liberalizovano (prethodno, svo vlasništvo bilo je državno) kasnih devedesetih, bavljenje nekretninama postalo je neka vrsta nacionalnog sporta. Poslednje objavljeno veliko istraživanje stanovništva, sprovedeno 2005. godine, pokazalo je da je 88% nekretnina u vlasništvu stanara, što je jedna od najviših stopa u svetu.

Kada se govori o brojevima po glavi stanovnika, prosečna površina po broju osoba kineskog gradskog stanovništva udvostručena je tokom istog perioda. Sa 41,6 milijardi kvadratnih metara stambene površine u 2009. godini, Kina već ima najveći stambeni fond na svetu. To možda ne iznenađuje kada se zna da je reč o zemlji sa 1,3 milijardi ljudi, ali stanovnici Indije, kojih je preko 1,1 milijarde, uživaju u manje od jedne polovine ukupnog životnog prostora kineskih stanara.

Tokom 2010. godine, novosagrađena stambena površina u Kini dostigla je broj od 1,8 milijarde kvadratnih metara, nešto manje nego što ima celokupni stambeni fond Španije. Slično tome, Kini je bilo potrebno oko 15 godina da sagradi ekvivalent ukupnom evropskom stambenom fondu.

Isuviše nekretnina?

Ono što se zaista ističe jeste kineski prosek životnog prostora po glavi - nešto preko 30m², koji je izuzetno visok imajući u vidu sadašnje nivoe prihoda u Kini. Grafikon ispod prikazuje vezu između bruto nacionalnog dohotka po glavi i stambene površine po glavi. Linija predstavlja otimalnu krivu za 35 odabranih zemalja. Zemlje koje se nalaze iznad krive, kao što su SAD, imaju relativno visoke nivoe životnog prostora po glavi, dok one koje se nalaze ispod nje pokazuju suprotnu tendenciju. Japan se, na primer, ističe kao bogata zemlja sa relativno malim nekretninama. Posmatrajući krivu, zemlja sa kineskim BND trebalo bi da ima 20,3m² stambene površi, što bi značilo da Kina ima 53% previše nekretnina. Nasuprot njoj, SAD imaju samo 15% viška.

Rast i veličina nekretnina

Očigledno, pored prihoda postoji više faktora koji određuju životni prostor širom sveta. Gustina stanovništva, na primer, igra značajnu ulogu. Gustina stanovništva u Japanu je više od deset puta veća nego u SAD i skoro tri puta veća nego u Kini, što donekle objašnjava zašto Japanci žive u tako malim prostorima (jeste li čuli za Capsule hotel?). Ali čak i nakon sprovedene kontrole gustine stanovništva, Kina ostaje zemlja sa najvećim viškom stambenog prostora među 35 zemalja sa liste.

Šta su uzroci i implikacije viška stambenog prostora? Na ovo pitanje je teško dati odgovor. Razlog bi mogao da bude jednostavno to što Kinezi više vole velike stanove od drugih dobara i usluga.
Međutim, postoje i određene bitne karakteristike kineskog društva koje mogu biti odgovorne za preteranost po pitanju stambenih kvadrata u Kini:

Porez na nekretnine
Odsustvo značajnih poreza na nekretnine na nivou cele države, slične onima koje je ustanovila većina država, značajno povećava privlačnost nekretnina u Kini. Kina je tek počela da eksperimentiše sa stambenim porezima, ali budući da su oni trenutno na izuzetno niskom nivou, njihov uticaj je minimalan.

Mala domaćinstva
Prosečno kinesko domaćinstvo ima 3,3 osobe (u gradskim domaćinstvima prosek je 2,8), što je relativno nizak broj za zemlju u razvoju. Politika jednog deteta odigrala je, očigledno, važnu ulogu, ali starenje će takođe doprineti porastu broja jednočlanih domaćinstava (muškarci u proseku umiru ranije nego žene), kao i neravnoteža među polovima i promena porodičnih vrednosti. Broj jednočlanih domaćinstava u Kini porastao je sa 8,3% od ukupnog broja domaćinstava u 2000. godini na 10,7% u 2005. godini.

Neravnoteža među polovima
Kina ima najiskrivljeniji rodni odnos među mladim ljudima na svetu, što ima višestruke implikacije na nekretnine. Mali, ali temeljni tim istraživača, ukazao je na to da je rodna neravnoteža, u kombinaciji sa materijalističkim pristupom braku, razlog koji se nalazi iza visoke stope štednje za kupovinu nekretnina u Kini. Veći broj muškaraca od broja žena u Kini znači da žene mogu da budu probirljivije, a da muškarci moraju više da se potrude. (Prim. prev: Kino, eve me, stižem!) Mladići zato grozničavo štede, često uz pomoć svojih roditelja, kako bi bili u mogućnosti da ponude željenim partnerkama odgovarajući impresivni dom.

Kvalitet gradnje
Mada stanovnici Kine uživaju u životnom prostoru koji je skoro izjednačen po veličini sa životnim prostorom mnogo bogatijih Japanaca, kvalitet objekata je prilično se razlikuje. Teško je dobiti objektivne pokazatelje kvaliteta izgradnje u različitim zemljama, ali anegdotski dokazi iz Kine definitivno ukazuju na gradnju lošeg kvaliteta. Prema rečima Pan Jiahua, istraživača na Kineskoj akademiji društvenih nauka (Chinese Academy of Social Sciences), prosečni životni vek kineske zgrade je 30 godina, prema 132 godine u Ujedinjenom Kraljevstvu. Tofu projekti, kako se obično nazivaju, postali su predmet velike zabrinutosti javnosti.

Kineski graditeljski bum kreće se ka unutrašnjosti

U našem izveštaju za 2010. godinu, Kineski gradovi koji se najbrže razvijaju, koristili smo naše demografske i makroekonomske modele koji pokrivaju 287 kineskih gradova da bismo prikazali kako opštu sliku tako i brzi tempo rasta kineskih gradova tokom narednih deset godina. Ovde ponovo koristimo naše modele da bismo odgovorili na pitanje šta ovaj bum znači za ukupnu kinesku potražnju za čelikom i energijom, za razvoj koji će oblikovati globalno tržište tokom ove decenije.

U okviru Kine, postoji ogromna razlika u životnom prostoru po glavi stanovnika među gradovima, počev od Dungguana (Dongguan) na vrhu liste, grada koji je eksplodirao kao proizvođač orijentisan na izvoz, sa 54m² po glavi, i završavajući sa Suihua na dnu liste sa 18m².

Generalno, gradovi na severu teže da se nađu na donjem kraju spektruma stambenog prostora, pre svega zato što niže temperature dovode do toga da je veće kuće skuplje zagrejati. Prihodi i cene nekretnina očigledno igraju važnu ulogu u određivanju veličine domova, ali to čine i vremenski uslovi.

Stambena površina po glavi stanovnika 2009. godine

Veći gradovi u Kini takođe imaju tendenciju posedovanja manje životnog prostora po glavi stanovnika, što je pravac razvoja i u svetu. Gradovi kao što su Peking, Šangaj i Guangdžou (Guangzhou) ispod su nacionalnog proseka stambenog proseka po glavi stanovnika, a ovako će verovatno biti i u budućnosti sudeći po njihovim uslovima sve veće prenaseljenosti.

Kineska vizija dobrostojećeg društva uobličena od strane ministarstva građevine 2004. godine, uključuje i ciljanih 35m² po glavi stanovnika do 2020. godine. Danas, taj cilj izgleda sasvim dostižno. Određeni broj gradova je već premašio taj cilj, a mnogo više njih će to učiniti u toku ove decenije.

Urbanizacija i porast prihoda delovaće kao glavni pokretači rasta potražnje nekretnina. Kako prihod raste i kako se naglo povećava broj vlasnika automobila, bllizina će sve manje predstavljati problem i gradovi će početi da se šire, što bi sa svoje strane kao odgovor trebalo da dovede do porasta u veličini domova kako prostor bude postajao manje stešnjen.

Tabela ispod pokazuje prvih deset gradova, poređanih po očekivanom neto povećanju gradskog stambenog fonda u tekućoj deceniji. Da ilustrujemo razmere gradnje, jednostavno poređenje pokazuje da je predviđeni porast u svakom od ovih gradova tokom perioda od deset godina jednak postojećem fondu stambenih površina u nekim evropskim zemljama.

Gradovi koji će premašiti 35m² po glavi stanovnika u ovoj deceniji

Regioni sa visokim procentom gradskog stanovništva i dalje će predvoditi u izgradnji, ali određeni broj regioni sa niskim prihodom, kao što je Čengdu (Chengdu), u budućnosti će rasti. Ovo je pre svega zbog toga što će velika seoska populacija u ovim regionima obezbediti velike procente urbanizacije. Štaviše, Kina ulazi u period kada ekonomski rast u regionima u unutrašnjosti preuzima vođstvo u odnosu na priobalne regione.

Dok proizvođači traže alternative rastućim cenama rada i zemljišta u deltama Biserne reke i Jangcea, više gradova u unutrašnjosti, uključujući Vuhan (Wuhan), Čungćing (Chongqing), Čengdu (Chengdu) i Sjian (Xi'an), postalo je odredišna tačka niza relokacija proizvođača. Ovo doprinosi bržem rastu stope zapošljavanja i prihoda u regionu. Obalne provincije su, međutim, suočene sa periodom prilagođavanja tokom kojeg će izvoz znatno usporiti rast.

Rizici i uticaj stanogradnje na čelik i energiju

Kineski relativno velik stambeni fond po osobi postavlja pitanje da li je izgradnja već krenula prebrzo i da li će skoro doći do platoa zasićenja, eliminišući nekretnine kao pokretača kineskog razvoja. Naši modeli osnovne potražnje ukazuju na relativno stabilan, iako mirniji, dugoročni izgled.

Čelik i energija

Kineski sektor nekretnina je glavni pokretač ekonomskog procesa. Ako stambene investicije uspore tokom 2011. godine, to će se desiti i sa kineskom stopom BND rasta. Kinesko usporavanje bruto nacionalnog dohotka tokom 2008 – 2009. bilo je podstaknuto, ne globalnom finansijskom krizom, već domaćom restriktivnom politikom koja je došla kao odgovor na pregrejano tržište nekretnina. Ono je takođe izuzetno važno za druge globalne sektore. Kineska potražnja je presudna za utvrđivanje globalnih cena ključnih roba polazeći od rude gvožđa i nafte, do aluminijuma i bakra.  

Svaki pokušaj da se proceni uticaj sadašnjeg kineskog stambenog buma na globalno tržište korišćenjem upita kao što su čelik i energija u stambenoj izgradnji, rezultiraće samo velikim potcenjivanjem. Kao široki pokretač ekonomske aktivnosti, stambena gradnja pokreće niz indirektnih tražnji za sirovinama i energijom koje je važno izmeriti. Na primer, stambena gradnja je tesno povezana sa potražnjom automoblia, budući da se novi vlasnici nekretnina u pristupačnijim satelitskim gradovima više oslanjaju na automobile kao sredstvo prevoza. Rezultujući porast potražnje kola zahteva dalje upite u vezi sa čelikom i energijom.

Naši detaljni ekonometrični modeli Kine omogućavaju nam da predvidimo šta će postojeći nivo stanogradnje značiti za ukupnu potražnju čelika i energije. Do 2014. godine, kako površina po glavi bude rasla za 25%, potražnja za čelikom će porasti za 22%, a potražnja za energijom oko 50%. Ovo će imati dramatičan uticaj na globalno tržište. Glavni dobitnici biće zemlje koje izvoze rudu gvožđa i naftu, dok će potrošači u svetu biti suočeni sa relativno višim cenama. Međutim – iako će Kina izvršiti pritisak na svetske rezerve sirovina, ona će i porasti kao izvozno tržište za ostatak sveta.