Reforma pravosuđa, pre svega u oblasti propisa koji regulišu svojinsko pravne odnose i pravila izgradnje objekata, jeste preduslov za uspostavljanje reda i pravne države u sve unosnijim investicijama koje se odnose na izgradnju objekata, pa samim tim i stvaranje pozitivne atmosfere za ulaganje stranih investitora.
Uslov da strani, ali i domaći investitor, svoja sredstva uloži u u razvoj projekata i nekretnina jeste pravna sigurnost investicije i efikasnost organa uprave. Primedbe i predlozi domaćih i stranih pravnih stručnjaka bili su, i danas su, brojni ali su usvojeni propisi i sadašnji predlozi zakona, i pored značajnih dobrih rešenja, i dalje nesistematični, konzervativni, neprecizni...
Osnovne zamerke i predlozi investitora
1. Usvojiti Zakon o denacionalizaciji:
Navedenim propisom potrebno je regulisati sva restitucije ili eventualne novčane reparacije za nacionalizovanu imovinu, te na taj način konačno stvoriti pravnu sigurnost za sve investitore koji svoja velika sredstva ulažu u izgradnju objekata. Da apsurd bude veći, a samim tim i pravna sigurnost manja, najočigledniji je primer ugovora o privatizaciji.
Naime, ugovorima o privatizaciji Agencija za privatizaciju čak upozorava kupca da se u sastavu subjekta nalazi i nacionalizovana imovina, te da je investitor saglasan da se sa nacionalizovanom imovinom postupi shodno odredbama zakona koji još nije usvojen.
Na osnovu izloženog, a posebno imajući u vidu činjenicu da većina investitora privatizaciju određenog subjekta posmatra kao greyfield ili brownfild projekat, sledi da bi donošenje tog propisa bio garant pravne sigurnosti svih investitora.
Ukratko, navedenim propisom trebalo bi da se predvidi restitucija samo one imovine koja je u vlasništvu Republike Srbije ili se još vodi kao društvena svojina, a da se za imovinu koja je na zakonit način otuđena u korist fizičkih ili pravnih lica, izvrši novčana reparacija licima koja imaju pravo na to, kako bi se zaštitila pravna sigurnost i obezbedila zaštita savesnih kupaca.
2. Ubrzati postupak oformljavanja i upisa prava u Katastru nepokretnosti:
Jedan od verovatno najvećih razloga što strani investitori jako stidljivo ulažu svoja sredstva u izgradnju objekata (pa samim tim i u privredu), jeste činjenica da je samo 20 % nekretnina u gradskim jezgrima uknjižena, da se za izvod iz lista nepokretnosti čeka i do dve nedelje, a da se za uknjižbu prava na nepokretnosti čeka i do godinu dana. Nebriga dosadašnjih organa vlasti za ovaj, jedan od najvažnijih razvojnih problema države jeste zapanjujuć budući da službenicima Katastra nedostaju osnovni uslovi za rad.
Verovali ili ne, ali razlog zbog koga se za izvod čeka do dve nedelje jeste krajnje banalan, naime, za izvod iz Katastra nepokrenosti se za, recimo, Katastarsku opštinu Stari Grad (Bgd1), gde je, inače, vrednost nepokretnosti najveća, čeka, po rečima navedenih službenika, zato što služba poseduje samo jedan štampač. Sa samo malo truda i malo sredstava država bi uspela da izvrši upis svih preostalih nepokretnosti u registre nepokretnosti, a uspeh bi bio ogroman.
3. Izmene propisa o planiranju i izgradnji:
Nemoguće je objasniti bilo kome da pravo svojine nije jedino pravo koje bi investitor koji planira da gradi mogao da ima od određene nepokretnosti, već da su to i pravo korišćenja na građevinskom zemljištu u državnoj (neretko ponegde i u društvenoj) svojini, kao i dugoročni zakup zemljišta.
Smatramo, da bi u najkraćem mogućem roku trebalo doneti propis kojim bi se pravo dugoročnog zakupa, pravo korišćenja građevinskog zemljišta i pravo svojine potpuno izjednačilo u pogledu mogućnosti izgradnje, bilo kroz pretvaranje jednog prava u drugo ili kroz precizno definisanje njihovog dejstva koje se skoro ne bi ni u kom bitnom elementu razlikovalo.
Moguće je, recimo u praksi, da određeno lice bude vlasnik jedne parcele pa korisnik susedne parcele i dugoročni zakupac treće parcele, a da on međutim ne može zahtevati preparcelaciju i građevinsku dozvolu radi izgradnje jednog objekta na svim parcelama jer su njegova prava, iako maksimalna, različita. O proceduri za izgradnju objekata do sada je bilo jako mnogo reči i vlada jedinstven stav da bi proceduru trebalo pojednostaviti, a birokatiju centralizovati tako da se sve dozvole mogu izdejstvovati u jednoj kancelariji.
4. Izmeniti odredbe propisa koje regulišu položaj sudija:
Dosadašnja praksa odlučivanja sudova u svojinsko-pravnim postupcima jeste takva da ti postupci, pored jasnih dokaza, traju nezamislivo dugo. Ozbiljno poboljšanje efikasnosti sudova, ali i bolji kvalitet sudskih odluka u ovoj oblasti, sigurno bi povećala poverenje investitora u državne organe, pa tako i realizaciju samih investicija. U tom smislu, smatramo da bi bilo korisno formirati više specijalizovanih odeljenja u sudovima, uz istovremeno formiranje posebnog načina stimulacije efikasnih sudija, kako u pogledu vođenja postupka, tako i u pogledu rezultata.
Međutim, bez obzira što postoji potreba za svojevrsnom pravnom revolucijom u oblasti koja tretira svojinsko-pravne odnose i građenje, postoje primeri da je i pod ovim pravnim uslovima moguće uspešno graditi, a među njima najbolji jeste opština Pećinci.
Kao što je verovatno poznato, opština Pećinci je tik uz auto-put, na teritoriji sela Šimanovci, u veoma kratkom roku formirala industrijsku zonu. Ono što izdvaja ovu Opštinu od ostalih jeste:
- za uknjižbu prava na nepokretnostima čeka se samo 5 radnih dana
- izvod iz lista nepokretnosti dobija se istog dana
- uvid u plan regulacije moguće je izvršiti istog dana, kao i pribaviti akt o urbanističkim uslovima
- sva javna preduzeća i druga pravna lica, bez čijih saglasnosti je nemoguće izdejstvovati građevinsku dozvolu, koordinirana su i veoma efikasna
- službenici opštinske uprave su jako predusretljivi, a sastanak čak i sa predsednikom Opštine je moguće obaviti istog dana
- postupak izdavanja građevinske dozvole, ukoliko je dokumenatacija kompletna, veoma je efikasan.
S obzirom na navedeno, ne čudi činjenica da su brojna domaća i inostrana društva već izgradila svoje objekte na toj lokaciji, kao i da su u pripremi brojni projekti izgradnje novih objekata. Dakle, ključ uspeha jeste reforma propisa u navedenoj oblasti ali i organa uprave i drugih državnih organa koji te propise treba u praksi da primene.
