Krajem 2010. godine skupština Grada je usvojila studiju, koja je trebala da predstavlja buduću viziju razvoja visokih zgrada u Beogradu, kroz reviziju spratnosti u urbanističkim planovima. Dugo očekivani dokument ima zadatak da investitorima i planerima da smernice za spratnost kada je budući razvoj grada u pitanju.
Po medijima se prethodnih godina dosta čitalo o zainteresovanim investitorima koji bi gradili velike kule u gradu, ali se nikada takvi planovi do sad nisu realizovali. Upravo iz tog razloga javila se potreba za izradom jedne sveobuhvatnije studije, koja bi odredila sve gradske lokacije pogodne za visoku gradnju i tako izbeglo da se bez strategije Grad bavi svakim pojedinačnim slučajem.
Kako je predloženo u studiji, lokacija za izgradnju objekata preko 100 metara nalazi se u novobeogradskom bloku 42 (kod OTC-a). Visoke objekte između 50-100 metara moguće je graditi na Autokomandi i kod Prokopa, kao i u svim blokovima duž pruge na Novom Beogradu, oko Arene i duž Bulevara Jurija Gagarina. Visešpratnice do 50 metara je moguće graditi duž Bulevara Kralja Aleksandra, na praktično celom Novom Beogradu i na područiju luke “Beograd”. Naravno ovo su samo glavne zone i posebno interesantne lokacije za investitore.
Povodom ove studije, Beobuild je organizovao i anketu vezanu za ograničenja spratnosti u gradskim planovima. U anketi je prikupljeno 2346 glasova, od čega je čak 84% podržalo reviziju plana po tom pitanju, dok 14% smatra da je trenutno rešenje zadovoljavajuće.
Odlučili smo da o ovoj temi porazgovaramo i sa Žaklinom Gligorijević, direktorkom Urbanističkog Zavoda Beograda. Postavili smo joj nekoliko pitanja vezanih za samu studiju i planove grada kada se govori o mogućnostima gradnje visokih objekata i njihovih grupacija u Beogradu.
Zašto se Grad Beograd odlučio da uradi studiju visokih objekata?
Generalni plan Beograda 2021 kojim je ograničena spratnost na P+6+Pk za stambene objekte i P+8+Pk odnosno izuzetno P+12+Pk za poslovne objekte, urađen je u skladu sa tada važećim republičkim zakonom iz 1995. godine, koji je nažalost potpuno zanemario činjenicu da su znatno viši objekti građeni u glavnom gradu još 60-ih i 70-ih godina. U trenutku kad je započeta revizija beogradskih planova, bilo je logično pokrenuti i temu visokih objekata i definisati zone, lokacije i kriterijume za njihovu izgradnju.
Koliko je zapravo Studija obavezujući dokument? Da li se ona tretira kao deo Generalnog plana i smernica za izradu planova detaljne regulacije ili je više savetodavne prirode? Da li su i koliko moguća odstupanja od preporuka iznetih u Studiji?
Studija je urađena kao prethodno istraživanje i ugrađena je u novi GUP Beograda, a on je osnov za definisanje spratnosti u novim planovima generalne regulacije za građevinsko područje Beograda, čija je izrada u toku kao i buduće planove detaljne regulacije. U izradi su dva plana detaljne regulacije prema preporukama studije i za sada nema odstupanja od stavova datih u studiji. Ukoliko se i pojavi potreba za odstupanjem, plan detaljne regulacije je takav instrument kroz čiju proceduru se stručna i opšta javnost izjašnjavaju o predloženom rešenju i ukoliko je argumentovano moglo bi biti prihvaćeno od strane Komisije za planove Skupštine grada i odbornika Skupštine pri usvajanju urbanističkog plana.
Prethodnih godina je veliki broj investitora javno izrazio nameru da gradi visoke objekte u Beogradu. Da li je izradi studije možda trebalo pristupiti ranije?
Studija je malo zakasnila, imajući u vidu globalnu krizu i krizu investicija ali je ona i nastala zbog tog pritiska potencijalnih investitora, u trendu koji je vladao u visoko razvijenim ekonomijama u prethodnom periodu. Naša, beogradska tradicija poznaje visoke zgrade još iz vremena moderne i izgradnje Novog Beograda ili Beograđanke. Upravo zbog te tradicije bilo je i ranije opravdano razmatrati i argumentovano menjati limit spratnosti u planovima. Ono što nije tradicija su izuzetno visoke zgrade, koje se i kroz inicijative javljaju sporadično, ne uvek sa ubedljivim argumentima i studijama opravdanosti takve izgradnje. Verovatno zbog toga gradska studija nije pokrenuta ranije.
Pri izradi Studije konsultovani su i stručnjaci iz drugih svetskih metropola? O kojim gradovima je reč i koja njihova iskustva mislite da Beograd treba da uzme u razmatranje?
Izabrali smo gradove koji prema veličini, kontekstu i urbanom nasleđu mogu da posluže Beogradu kao uzor. Opredelili smo se za Barselonu, Beč i Dablin jer su to gradovi slični po veličini, neki su u regionu, sličnijih kapaciteta i tradicije izgradnje, a imali smo i kontakte za konsultacije sa arhitektima i urbanistima za dodatna pojašnjenja razloga, pravila i efekata politika i studija njihovih gradova.
To ne znači da nismo analizrali i druge, posebno evropske tranzicione prestonice, kakve su Prag, Varšava ili Budimpešta, ali smo vrednovali procedure i efekte tih iskustava i na njihovim primerima odabrali da učimo. Takođe je važno da su naši gradovi - uzori išli sličnim putem u donošenju odluka, uradili su najpre studije, prolazili stručne procedure i ocenu javnog mnjenja pre nego što su odobrili izgradnju izuzetno visokih zgrada.
Neboderi kreiraju neverovatne panorame, takođe povećavaju iskorišćenost prostora ali za njihovu izgradnju potrebno je ispuniti dosta preduslova. Koji su to još kriterijumi koje jedna lokacija mora da ispuni da bi na sebi mogla da "nosi" objekat takve veličine?
Na prvom mestu to je saobraćajna opsluženost i dostupnost, odnosno veza sa glavnim gradskim saobraćajnicama i linijama javnog prevoza, zbog većeg broja korisnika i saobraćajne potražnje koju ovi objekti po pravilu generišu. Ostali kriterijumi uključuju uklapanje novog, visokog objekta u kontekst i izgrađenu strukturu, uslove zaštite kulturnog i prirodnog nasleđa, ekološke zahteve, arhitektonski dizajn itd.
Da li mislite da su lokacije u studiji iznete u saglasju sa planiranim razvojem grada, pogotovo imajući u vidu masovan transport kao možda najvažniji preduslov gradnje takve gustine?
Upravo je javni prevoz kao i linije masovnog javnog prevoza, današnje ili planirane, bio jedan od ključnih kriterijuma da se predvide zone za visoke objekte.
Grad je pre nekoliko godina promovisao ideju Bloka 26 kao novog centra Novog Beograda, čak je bio i organizovan konkurs na kojem je pobedio rad arhitekata Jovana Mitrovića i Dejana Miljkovića, a koji je predviđao izgradnju izuzetno visokih objekata na toj lokaciji. Studija, međutim, vidi Blok 42 kao budući klaster novobeogradskih nebodera, dok se čini da je Blok 26 jednostavno zaboravljen? Da li su se neke smernice razvoja u međuvremenu promenile?
Postoji razlika između politike grada prema investicijama u vremenu neposredno posle 2000. godine i danas. Opredeljenje današnje uprave je da moraju postojati pravila i da ona važe za sve; da bi se na lokaciji gradio izuzetno visoki objekat, mora da ispunjava studijom utvrđene kriterijume, da prođe propisanu proceduru i sud javnosti.
U prethodnom periodu je tržište bilo bogatije, ponuda investicija veća i Beograd se i na sajmovima investicija kandidovao za ovakve projekte. Grad se zaista trudio da investitorima izađe u susret, slično nekim prestonicama istočne Evrope. U aktuelnom vremenu prioritet imaju javne investicije, saobraćajnice, škole, vrtići, javne službe, i čak i za njih gradske službe prolaze sve redovne procedure.
Pojedini investitori - upravo oni koji su izrazili želju da grade oblakodere - prethodnih godina su više puta javno iznosili kritike na račun grada Beograda, žaleći se da je za njihove projekte nemoguće dobiti građevinske dozvole. Da li bi grad u razvoju, poput Beograda, i to naročito u uslovima krize, trebalo da bude otvoreniji prema željama velikih investitora? I da li je postojao strah da će, posle objavljivanja Studije, pojedine investicije biti stopirane kako se ne poklapaju sa gradskim preporukama i planovima?
Naravno da su i ovi aspekti bili uzeti u obzir, tako da je i Studija u određenoj meri rezultat usklađivanja uslova i mogućnosti urbanog razvoja grada i iskazanih planova investitora, sa ciljem da se definišu optimalne lokacije za izgradnju visokih objekata.
Suprotno pritužbama nekih investitora, deo stručne javnosti tvrdi da se u Beogradu poslednjih godina sprovodi upravo investitorski urbanizam. Šta dovodi do toliko suprostavljenih stavova u javnosti - da li urbanistička politika grada ima viziju razvoja? Gde Vi vidite najveći problem kada govorimo o uvođenju urbanističkog reda?
Ovo može biti odgovor i na prethodno pitanje. Retki su slučajevi u praksi da se poklope želje i zahtevi investitora i planom definisana pravila izgradnje. Nažalost, investitori često prvo pribave zemljište prema svojim mogućnostima, potpuno ignorišući aktuelne planove i urbanističku politiku grada. Zatim kreiraju i prate svoj biznis plan i viziju koja nije uvek u skladu sa vizijom razvoja grada. U uslovima tranzicione ekonomije i sporadičnih investicija, Beogradu nisu nepoznata ni iskustva ni prakse gradova u okruženju, u kojima se prave kompromisi i menjaju politike i planovi u susret važnijim investicijama.
Rad urbanista, pa tako i Studija o visokim objektima, uvek vidi grad nekoliko godina unapred. Nažalost, istorijsko iskustvo nas je naučilo da je Beograd uvek bio lepši "na papiru" nego u stvarnosti i da su mnogi planovi ostali samo mrtvo slovo na papiru. Imajući u vidu Vaše profesionalno iskutvo, da li mislite da je Beograd dovoljno ambiciozan u ovom trenutku?
Lepo pitanje! U kontekstu našeg aktuelnog Zakona, koji u isto vreme reguliše planiranje i legalizaciju, mislim da smo baš tamo gde treba da budemo: ni preambiciozni, ni previše rigidni. U aktuelnom Planu generalne regulacije građevinskog područa Grada Beograda koji je u izradi, pokušali smo da pomirimo sanaciju neregularne izgradnje i mogućnosti, vizije budućeg razvoja grada. Beograd nikad nije dovoljno ambiciozan, ne zato što nema bezbroj zona za solitere, već zato što sam sebi ne daje mogućnost da se različitim modelima razvije, uz pomoć različitih instrumenata i da sebi dozvoli luksuz da ne utvrdi precizno tip i količinu izgradnje na svakom pedlju svoje teritorije. Poetične vizije Beograda i posebno nekih njegovih delova uopšte ne mogu da se prevedu na jezik urbanističke regulacije te stoga ostaju na nivou studija i novog, strateškog GUP-a Beograda. Takve su zone prirodnog jezgra Beograda, Savski i Dunavski amfiteatar, ili na drugi način neodređene lokacije kao železnička stanica Novi Beograd, Savamala i sl.
Naša regulativa ne nudi dovoljno modela i tehnika da se servisiraju održive ideje, bogatstvo mogućnosti koje Beograd može da iskoristi, kad već pitate za kontekst međunarodnog iskustva. Beograd je dovoljno značajan da sebi treba da dozvoli i druge, a ne samo Zakonom propisane metode, da za određene zone istražuje i promišlja, vaga i bira između različitih opcija i različitih formi, zbog njihovog značaja u kontekstu grada, te su njihov razvoj i oblikovanje toliko uticajni da ne dozvoljavaju brza, trendom ponesena rešenja. Nauka takođe kaže da su inovacije i razvoj uvek dolazili iz gradova i metropolitenskih regiona pa ta činjenica zaslužuje dovoljno promišljanja, analiza i studija.
Kako komentarišete podatak da je gotovo 85% posetilaca glasalo za redefinisanje ograničenja spratnosti u Beogradu?
Vratila bih se na temu koju smo već obrazlagali: naši važeći propisi su zaista predugo bili rigidni kada je u pitanju visina zgrada. Oni su posledica jednog vremena i određene vrste propisa, te je Urbanistički zavod znatno ranije bio zainteresovan da doprinese elaboraciji ove teme i pružanju argumenata za njihovu izmenu. Sa druge strane, koristeći to nešto inostranog a imajući dovoljno lokalnog iskustva, moram da priznam da sam skeptična u održivost suviše ambicioznih zahteva na pojedinim lokacijama, a koji su formirani na uzorima visoko razvijenih gradova sveta i uz pojednostavljene interpretacije uslova Generalnog plana Beograda 2021. Jedan od razloga za sumnju u prevelike ambicije je i tzv. tranziciono klatno, koje je Srbiju pa i Beograd u jednom koraku teralo od socijalizma do liberalnog kapitalizma, odnosno tržišne planske privrede i regulacije do trenda tržišnih sloboda u planiranju gradova. Mislim da su zato ambicije bile suviše optimistične a odgovor planera spor i nejasan. Stoga je Studija dobar polaz, strateška baza grada za pregovore i analizu pojedinačnih lokacija kroz planove.
Za sve koji se pozivaju na strane primere, osim obožavanja oblakodera, nije loše proučiti i primere evropskih metropola kao što su Pariz i Beč, sa striktno limitiranom spratnošću objekata i zaštitom gradskih vizura,kao i posebno određenim delovima grada (kroz posebne studije) za visoku izgradnju.
Povezani tekstovi sa portala Gradjevinarstvo.rs:
